Verwalterwechsel · 7 Minuten Lesezeit
Hausverwaltung wechseln: Ablauf, Kosten und Voraussetzungen
Ein Verwalterwechsel scheitert selten am Recht, sondern an der Organisation. Wer Kündigungsfrist, Beschlussfassung und Unterlagenübergabe in der richtigen Reihenfolge angeht, wechselt in zwei bis vier Monaten ohne Verwaltungslücke.
IMMOFORB Fachredaktion Immobilienverwaltung · Zuletzt aktualisiert am 16. September 2026
Voraussetzung 1: Den bestehenden Verwaltervertrag lesen
Vor jeder Entscheidung steht der Vertrag. Entscheidend sind drei Punkte: die vereinbarte Laufzeit, die Kündigungsfrist und die Regelungen zur Übergabe der Unterlagen. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Bestellung des Verwalters zeitlich befristet – üblich sind drei Jahre, bei der ersten Bestellung nach Aufteilung kürzer.
Bei Mietobjekten und Sondereigentum liegt die Entscheidung allein beim Eigentümer. Hier genügt die Kündigung zum vertraglich vorgesehenen Termin; ein Beschluss ist nicht erforderlich.
Voraussetzung 2: Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft
In der WEG entscheidet die Eigentümerversammlung über Abberufung und Neubestellung. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG jederzeit mit einfacher Mehrheit möglich; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Ein wichtiger Grund muss dafür nicht vorliegen.
Praktisch sinnvoll ist, Abberufung und Neubestellung in derselben Versammlung zu beschließen und dazu mindestens zwei Angebote vorzulegen. Beide Beschlussanträge sollten wörtlich in der Tagesordnung stehen, sonst sind sie angreifbar.
- Ladung mit vollständiger Tagesordnung und ausformulierten Beschlussanträgen
- Vergleichsangebote als Anlage zur Ladung
- Beschluss über Abberufung, Beschluss über Neubestellung, Beschluss über den Vertragsinhalt
Ablauf in der Praxis: ein realistischer Zeitplan
Zwischen Erstgespräch und Verwaltungsbeginn liegen in München typischerweise zwei bis vier Monate. Der Zeitraum wird nicht durch die neue Verwaltung bestimmt, sondern durch Ihre Kündigungsfrist und den Termin der Versammlung.
- Woche 1–2: Bestandsaufnahme, Vertragsprüfung, Angebot
- Woche 3–6: Vorbereitung und Durchführung der Versammlung oder Kündigung
- Woche 7–12: Unterlagen-, Konten- und Vollmachtenübergabe
- Ab Verwaltungsbeginn: Objektaufnahme mit Mängelliste innerhalb von 30 Tagen
Was ein Wechsel kostet
Der Wechsel selbst verursacht in der Regel keine eigene Gebühr bei der neuen Verwaltung – die laufende Vergütung beginnt mit dem Verwaltungsbeginn. Kosten entstehen dort, wo Dritte beteiligt sind: eine außerordentliche Eigentümerversammlung, die Prüfung strittiger Abrechnungen oder rechtliche Beratung, wenn die alte Verwaltung Unterlagen zurückhält.
Rechnen Sie außerdem mit Aufwand für die Umstellung der Gemeinschaftskonten und die Information von Versorgern und Dienstleistern. Beides gehört bei IMMOFORB zur Übernahme.
Der kritische Punkt: die Unterlagenübergabe
Die häufigste Reibung entsteht bei der Herausgabe. Die Gemeinschaft hat Anspruch auf die vollständigen Verwaltungsunterlagen – Beschlusssammlung, Abrechnungen, Belege, Verträge, Kontounterlagen, Wirtschaftspläne und Schriftverkehr. Wir fordern diese Unterlagen strukturiert an, dokumentieren Fehlendes und mahnen mit Frist nach.
Kurz beantwortet
Häufige Fragen zu diesem Thema
Kann eine WEG ihre Hausverwaltung jederzeit wechseln?
Die Abberufung des Verwalters ist nach § 26 WEG jederzeit mit einfacher Mehrheit möglich. Der Verwaltervertrag endet dabei spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
In der Regel zwei bis vier Monate. Maßgeblich sind der Termin der Eigentümerversammlung und die Restlaufzeit des bestehenden Vertrags.
Was passiert, wenn die alte Verwaltung Unterlagen nicht herausgibt?
Zunächst wird eine schriftliche Frist gesetzt und der Bestand dokumentiert. Bleibt die Herausgabe aus, kann die Gemeinschaft den Anspruch anwaltlich geltend machen. Die Verwaltung kann in der Zwischenzeit auf Basis rekonstruierter Daten aufgenommen werden.